【政策解读】关于《国家税务总局宿州市税务局宿州市财政局宿州市住房和城乡建设局关于发布宿州市2014-2022年度房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准的公告》的解读

为进一步规范我市土地增值税管理，促进我市房地产市场平稳健康发展，国家税务总局宿州市税务局与宿州市财政局、宿州市住房和城乡建设局联合制发《国家税务总局宿州市税务局 宿州市财政局 宿州市住房和城乡建设局关于发布宿州市2014-2022年度房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准的公告》(以下简称《公告》)，现解读如下：

一、《公告》出台背景

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号发布，国家税务总局公告2018年第31号修正)、《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（皖地税〔2007〕39号发布，国家税务总局安徽省税务局公告2018年第3号修正）规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

本《公告》对外公告《宿州市在2014-2022年度竣工的房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准》（以下简称《单位面积扣除标准》）。后续，宿州市将定期公告在2022以后年度竣工的房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准，以进一步提高纳税遵从，提升土地增值税清算质效，维护房地产业的持续健康发展，助力营造公平公正的税收营商环境。

二、《单位面积扣除标准》测算过程

为做好我市《单位面积扣除标准》测算工作，由国家税务总局宿州市税务局提出测算需求，市财政局牵头，市住建局、市工程建设标准定额站落实，宿州市工程建设造价协会组成专家组承担本次测算任务。

本次委托安徽省宿州市辉鸿建筑安装工程有限公司、安徽峙恒工程管理有限公司、安徽建业工程咨询有限公司、安徽建鑫工程咨询有限公司、安徽泰欣项目管理有限公司、安徽万千工程项目管理有限公司、安徽瑞祺建筑工程有限公司组建专家团队，选取市县区53家样本，按照宿州市标准定额站下发的宿州市建筑工程信息价、汇总收集各年度钢筋、混凝土等材料价，按照竣工年度选取前一年度信息平均值，测算出2014-2022年度前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用单位面积扣除标准，专家组多次就测算结果召开组论证会，会同市税务局、市财政局、市住建局沟通、磋商，确定宿州市2014-2022年度房地产开发项目土地增值税四项成本单位面积扣除标准。

三、《公告》的适用情形

在土地增值税清算过程中，纳税人符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号发布，国家税务总局公告2018年第31号修正）第四条第二项应核定其应纳税额情形的，适用《单位面积扣除标准》核定四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。即：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。

四、《公告》的主要内容

《公告》共八条，内容包括《公告》制发依据、适用情形、计算公式、附件所列《单位面积扣除标准》等。

（一）《公告》制发依据

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号发布，国家税务总局公告2018年第31号修正)、《安徽省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（皖地税〔2007〕39号发布，国家税务总局安徽省税务局公告2018年第3号修正）等有关规定。

（二）房地产开发项目土地增值税四项成本内容

本公告所称的房地产开发项目土地增值税四项成本是指：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建 筑工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等

（三）《公告》适用情形

税务机关在土地增值税清算中，发现纳税人存在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号发布，国家税务总局公告2018年第31号修正)第四条第（二）项所规定情形的，即房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，参照《单位面积扣除标准》核定四项开发成本，并据以计算扣除。

（四）纳税人权益保护事项

税务机关在土地增值税清算审核中，发现纳税人申报的四项成本单位面积扣除金额高于《单位面积扣除标准》，主管税务机关应发出《土地增值税清算审核意见交换通知》，纳税人在收到通知之日起15日内回复意见、提交证据。税务机关对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引入第三方专业机构对工程造价进行复核。纳税人逾期未补正或经税务机关集体审议认为事实不清、证据不足的，参照《单位面积扣除标准》核定四项开发成本，据以计算扣除。

（五）核定四项成本的计算公式

核定的四项成本=《单位面积扣除标准》中对应的单位面积扣除金额×清算房地产项目中对应房地产类型建筑面积

五、争议解决机制

纳税人对税务机关按照《公告》核定应纳税额有异议的，应当提供相关证据材料，经主管税务机关调查核实，并按规定权限审核认定后予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计(施工)图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单及有资质的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果(文件)等。

六、《公告》生效时间

《公告》自2024年3月1日起施行，本公告适应于2014-2022年竣工的房地产开发项目，本公告施行前已完成项目清算审核的不按本公告执行。