【文字解读】宿州市人民政府关于公布宿州市市本级公示地价成果的通知解读
一、制定背景和依据
（一）项目背景
根据《国务院关于整顿和规范土地市场秩序的通知》规定，基准地价定期更新和公布制度是建立健全土地市场规范运行的基本制度之一，原则上每三年更新一次。同时，根据《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2019〕98号）、《安徽省自然资源厅关于开展2020年度城乡地价调查与监测等工作的通知》（皖自然资用函〔2020〕15号）及《安徽省自然资源厅关于2021年度地价工作的通知》（皖自然资用函〔2021〕18号）等文件要求，需开展城区国有建设用地定级与基准地价更新、市本级（含埇桥区）集体建设用地、农用地基准地价评估工作。
（二）制定依据
1．文件依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《国务院关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国发〔2001〕174号）；
（4）《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发[2019]36号）；
（5）《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发[2020]23号）；
（6）《安徽省自然资源厅关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2019〕98号）；
（7）《安徽省自然资源厅关于开展2020年度城乡地价调查与监测等工作的通知》（皖自然资用函〔2020〕15号）；
（8）《安徽省自然资源厅关于2021年度地价工作的通知》（皖自然资用函〔2021〕18号）。
2．其他依据
（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）；
（2）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；
（3）《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060- -2021）；
（4）《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061- -2021）；
（5）《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201- 2021）。
二、制定意义和总体考虑
（一）制定意义
1．国有建设用地基准地价更新的意义
国有建设用地基准地价的更新可以使基准地价水平与我市当前经济形势下土地市场相适应，为我市国有土地使用权出让、转让、出租、抵押等提供依据。其主要意义有以下几个方面：
（1）强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源的合理配置；
（2）为招商引资提供重要依据；
（3）活跃土地市场，指导土地交易；
（4）为国企改革显化土地资产提供价格依据；
（5）为全民所有自然资源资产清查核算提供价格依据。
2．集体建设用地基准地价制定的意义
集体建设用地基准地价制定有利于促进农民集体所有建设用地流转市场健康发育，形成城乡统一的土地市场体系。其主要意义有以下两个方面：
（1）强化政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。集体建设用地基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，有利于为政府制定集体建设用地管理措施提供依据，为国家加强城乡土地市场管理、实现土地资源合理配置创造条件。
（2）为集体经营性建设用地流转提供价值参考。根据《中华人民共和国土地管理法》“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”政府需根据当地实际制定集体建设用地基准地价，统筹考虑集体建设用地价格水平，以便更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供价格参考基础。
3．农用地基准地价制定的意义
开展农用地基准地价制定工作，全面掌握和科学量化农村土地价格状况，是制定各项土地管理政策的依据。其主要意义有以下几个方面：
（1）在农用地流转中的应用。为农用地使用权承包、出租、抵押等价值评估提供参考依据。为农用地作价出资或者入股、授权经营等有偿使用提供决策参考。
（2）在农用地资源资产核算中的应用。为下一步自然资源资产核算提供基础价格参考。
（二）总体考虑
1．国有建设用地基准地价更新总体考虑
（1）土地级别更新突出大数据应用。增加规划数据、大数据与土地供应数据的综合应用，级别上体现近期建设规划与重大项目建设对土地价值提升，合理更新土地级别。
（2）基准地价更新以服务地价精细化管理为导向，按照政府主导、总体可控的基本原则，兼顾土地市场行情变化情况和对招商引资的影响。其中，商服用地基准地价突出分类引导，体现政策控制与项目招商的需要，保障项目落地，基准地价增长幅度与市场挂钩，同时细分“新业态”，满足土地市场管理需要；住宅用地基准地价突出稳中有增，体现与市场价格波动挂钩动态调整，总体涨幅符合稳地价的政策要求，地价保持合理差异水平；工业用地基准地价保持持续稳定。继续保持招商优势的前提下，体现城市价格竞争优势。
2．集体建设用地基准地价制定总体考虑
根据集体建设用地的区域分布情况，主要体现出区域内集体建设用地的宏观区位条件、社会经济水平、交通条件、区域规划等差异来划分土地级别。同时，根据集体建设用地和国有建设用地在政策支持程度、市场接受度、交易完善性等方面的差异，通过国有建设用地基准地价修正得到集体建设用地基准地价，以满足集体经营性集体建设用地入市流转需求。
3．集体农用地基准地价制定总体考虑
根据农用地的区域分布情况，主要考虑区域内农用地的基础设施条件、区位条件、交通便利程度等差异。其次，以农用地投入产出收益及流转租金水平为验证条件划分区域内农用地级别，农用地级别划分“综合考虑、收益为主、自然为辅、合理落界”。同时，根据农用地的实际投入产出收益和农用地流转租金水平，以当前农用地区域平均收益现状为基础，评估农用地的承包经营权及经营权基准地价。
三、研判和起草过程
2021年5月至6月，项目组开展外业调查及资料收集工作，5月7日召开资料收集业务培训会，针对该项目资料收集内容对各乡镇（街道）负责人进行业务培训。同时，收集各相关单位资料。
2021年6月22日，召开成果论证会。2021年7月2日，召开成果乡镇征询会议。2021年7月26日至28日，召开成果听证会并征询市直相关部门与埇桥区、各开发区意见。2021年8月11日，成果经市自然资源和规划局局长办公会审议。2021年8月26日，成果通过2021年自然资源和规划委员会第七次会议审议。2021年10月28日，成果通过安徽省自然资源厅专家组验收评审，并于12月6日经市政府同意后公布实施。
四、工作目标
根据相关文件要求，完成宿州市城区国有建设用地定级与基准地价更新、市本级（含埇桥区）集体建设用地、农用地定级与基准地价制定工作，完善宿州市公示地价体系。
五、主要任务
（一）根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）、《自然资源分等定级通则》（TD/T 1060- -2021）要求，通过对影响城区国有建设用地、市本级集体建设用地土地质量的各种经济、社会、自然因素等进行分析，完成城区国有建设用地和市本级集体建设用地的土地定级工作；根据《农用地定级规程》（GB/T28405-2012）要求，对影响农用地的自然因素、社会经济因素及区位因素进行分析，完成市本级集体农用地定级工作。。
（二）根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《自然资源价格评估通则》（TD/T 1061- -2021）、《农村集体土地定级与估价技术指南》（T/CREVA 1201- 2021）要求，通过收集相关估价资料，完成城区国有建设用地基准地价更新、市本级集体建设用地、农用地基准地价制定工作。
（三）根据安徽省自然资源厅（原安徽省国土资源厅）《关于转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（皖国土资函[2017]1234号）文件要求完成成果电子化备案工作。
六、创新举措
（一）本次国有建设用地基准地价更新成果细分至土地二级分类进行评估，以满足土地市场“新产业”、“新业态”用地需求。
（二）根据《中华人民共和国土地管理法》“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”集体建设用地基准地价的制定可以更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供价格参考基础。
（三）农用地基准地价制定可以为农用地使用权承包、出租、抵押等价值评估提供参考依据，同时为农用地作价出资或者入股、授权经营使用权等有偿使用提供决策参考，也为下一步自然资源资产核算提供基础价格参考。
（四）集体建设用地、农用地基准地价制定填补了我市公示地价体系空白，完善了政府公示地价体系。
七、保障措施
一是加强组织领导和各部门的支持配合市局加强对项目工作的组织领导和整体工作协调，同时，政府有关部门需密切配合，保证本次工作的顺利完成。二是加强监管，保证项目成果质量市局常态化组织检查。项目承担单位要制定具体的工作日程，在项目开展期间，将工作目标分解落实，定期进行进度、质量检查，确保工作任务的完成。三是严格遵循规程规范，把握项目关键。项目承担单位成立以项目负责人牵头的“项目技术组”（含外业调查组、内业处理组、成果审核组、应急处理组），严格按照法律、法规以及相关规程、规范的要求，按时、按质、按量完成项目各阶段成果内容，为本项目的顺利完成提供技术依据。四是广泛征询意见，提高成果实用性。采用多种形式广泛征询了各方面的意见，在项目实施过程中要加强公众的参与度，充分征询有关单位、集体经济组织以及群众的意见，通过多种方法的征询，使该项成果更符合实际、更为实用。五是强化宣传引导和成果解读。项目成果经验收并公布实施后，一要做好对社会、公众的解读说明，二要加强成果多方面、多层级的运用。可以采取制作成果解读手册等手段强化对成果的宣传和解读工作。
八、政策解读咨询人及咨询电话
解读单位：宿州市自然资源和规划局
咨询人：宿州市自然资源和规划局利用科科长 石晓明
咨询电话：0557-3937573
