从“乱”到“治”

老旧小区治理普遍面临基础设施薄弱、物业管理费收取率低、居民参与意识淡薄等实际问题，进而导致居民信任缺失拒缴物业管理费、物业公司撤场，小区治理陷入困境。

埇桥区南关街道九中社区水木华庭、平安小区就是这种老旧小区的典型代表。其中，水木华庭小区建成于2005年，2023年11月原物业公司因入不敷出强行撤场；平安小区建成于2001年，2023年12月物业公司也因入不敷出强行撤场。为维护小区正常管理，两个小区物业公司撤场后由社区代管，其中代管水木华庭14个月，代管平安小区12个月，代管期间虽然投入大量时间、精力，但由于缺少有效沟通，居民依然拒绝缴纳物业管理费，造成社区拖欠保安、保洁人员工资高达55634元。最终，社区代管模式以失败而告终。

卫生无人打扫，垃圾无人清运，公共基础设施无人维护，治安秩序无人治理，管理陷入混乱，居民投诉不断……面对随之而来的小区管理困境，九中社区“两委”在党总支的带领下，迎难而上，通过一系列扎实有效的工作，成功激活居民自治内生动力，探索出了一套可复制、可推广的老旧小区治理模式。

主动担当

居民生活平稳过渡

物业公司撤场、社区托管模式失败后，九中社区“两委”班子也曾陷入迷茫，对于老旧小区治理失去了信心，从思想上产生畏难情绪。然而，困难没有击垮社区“两委”班子的为民信念，反而更加坚定了他们不服输的决心。在社区党总支的带领下，社区“两委”迅速统一思想，以舍我其谁的责任担当第一时间承担起过渡期的小区管理工作，解决居民生活燃眉之急，稳定居民情绪。

面对小区公共区域照明缺失问题，社区党总支主要负责同志带头垫付电费1000余元，带领党员志愿者积极排查修复线路故障点12处，恢复主干道及楼道等公共部位照明。

针对垃圾堆积难题，社区党总支发出“垃圾清运众筹倡议书”，鼓励党员家庭率先响应捐款。在党员的带领下，85户居民积极参与捐款，3天内筹集资金2000元，解决垃圾清运费用问题。同时，社区积极协调环卫部门增派清运车辆，清理陈年垃圾20余吨，还居民一个干净的生活环境。

为畅通诉求渠道，社区在小区入口、单元楼栋显著位置张贴“社区服务热线公示牌”20余处，由社区“两委”成员轮流值守，接受居民投诉、收集居民意见，期间累计处理居民报修、投诉等180余件。

精准破题

重构小区自治模式

在稳住基本面的同时，社区党总支将工作重心转向如何构建老旧小区治理模式上来。

广泛收集民意，建立问题清单。社区党总支书记牵头，“两委”班子成员参与，发动居民代表、党员志愿者36人建立6支“扫楼”小分队，对水木华庭、平安小区343户居民开展5轮次全覆盖“敲门行动”，15天内收集意见建议317条，梳理出屋顶漏雨、设施老化、安全隐患等8类核心诉求，形成详细问题清单，为小区治理打下了坚实基础。

聚焦重点，精准施策。成立由社区党总支牵头、居民代表和党员志愿者广泛参与的小区临时管委会，具体负责自治体系重建工作。在充分征求居民意见的基础上，小区临时管委会达成共识，即先解决问题再谈自治模式的工作思路，针对收集到的问题，本着先易后难的原则逐一解决。例如，水木华庭小区反映原业主委员会履职不力的问题，党总支主导业委会改选，严格执行“党员优先、零欠费记录、志愿服务经历”三大硬性标准，通过“个人自荐+居民联名推荐”，从报名者中精心筛选出5名候选人（其中4名党员）。改选后的业主委员会得到了广大业主的认可，开展工作的积极性、主动性明显提高，参与小区治理作用明显。

阳光治理

构建长效管理机制

通过收集、梳理、解决问题，社区立足实事求是、大家的事大家办的原则，充分激发居民自治活力，最终形成由“社区党总支牵头+业主委员会负责+业主自治”的综合治理格局。

科学透明定标准。社区采取成本倒推的方式，精确核算维持小区基本运转的必需开支，收费标准及支出公开透明。水木华庭、平安小区原物业管理费收费标准是0.45元/平方·月，收取率不足40%。实施自治后，首先根据小区不同情况，广泛征求意见，明确服务内容。如水木华庭小区确定的服务内容为公共水电及设施维护、进出人员管理、公共区域卫生保洁、夜间巡逻、车辆秩序维持、垃圾清运等；平安小区确定的服务内容为公共水电及设施维护、公共区域卫生保洁、垃圾清运等。其次，核定服务人员，最终确定水木华庭小区配备2名保安，不配备保洁； 平安小区配备1名保洁，不配备保安，通过安装监控的方式维护小区治安。再者，通过对人员工资、公共水电、垃圾清运、基础设施维护等费用进行估算，通过线上、线下方式征求全体业主意见，反复沟通调整，最终确定水木华庭小区按照每户30元/月的标准收取管理费用，空户不享受减免；平安小区按照0.40元/平方·月的标准收取管理费用，空户不享受减免。

在确定收费标准的基础上，经过大家共同协商，采取鼓励党员带头示范、社区“两委”及业委会成员包楼入户的方式收缴管理费用，收取的费用由专人负责保管、支出、核算、公示。通过耐心沟通，目前，两个小区的费用收取率均超过90%，收取的费用基本满足服务项目需要。

全程公开强监督。为消除部分业主顾虑，充分保障广大业主的知情权，保证业主缴纳的每一分钱都用于小区管理，社区党总支牵头，经与业委会成员以及党员志愿者充分沟通后向广大业主承诺：参与小区管理是每个业主的光荣义务，业委会成员及党员志愿者保证不收取任何报酬，不增加额外负担。同时，动态公示账目明细，业主委员会定期将物业费收缴、费用支出等情况在公示栏、业主群里公开，接受广大业主监督，确保资金使用公开透明、用在实处，让居民缴得明白、用得放心。

通过党建引领与居民自治的深度融合，水木华庭以及平安小区实现了从“乱”到“治”，运行总体情况良好，无论是从业主参与自治的主动性、运行资金保障还是问题解决机制、重大事项决策制度方面都具有可持续性，业主对自我管理模式以及管理效果满意率均达95%以上。