【部门解读】《宿州市物业服务收费管理实施细则》

宿州市发改委（物价局）、宿州市房地产局经公开广泛征求意见，修订完善、合法性审查等工作，于8月27日联合下发《宿州市物业服务收费管理实施细则》（以下简称实施细则），自2018年9 月 1日起执行。宿州市物价局、宿州市房产局2011年印发的《宿州市普通住宅小区物业服务收费管理实施细则》（宿价业﹝2011﹞145号）同时废止。

一、《实施细则》出台的背景和依据：

（一）《实施细则》出台的背景：我市2011年版《实施细则》实施以来，对于规范我市物业服务收费行为起到了重要作用，但是，随着价格改革的深入，物业收费也面临一些新情况、新问题。近几年，国家发改委和省物价局放开了小区停车费、装饰装修垃圾清运费，提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。因此有必要从制度上对中物业服务收费行为进行规范。

（二）《实施细则》的依据：《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省住宅区物业服务标准》、《安徽省物业服务收费管理办法》、《宿州市住宅小区管理办法》等法律法规及有关规定。

二、《实施细则》的主要内容 ：

《实施细则》共有35条，主要明确了物业管理职责权限，规范了物业服务收费原则、监管体制、监管措施、责任义务等内容，明确了相关政策规定，以此引导和规范物业服务收费行为，着力提高物业服务水平。

    （一）明确了四个基本问题。

    一是适用范围。本实施细则适用于本市行政区域内物业服务收费的监督管理。

    二是监管部门。市价格主管部门会同市房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责全市物业服务收费的监督管理，制定宿州市普通住宅小区物业服务等级标准和宿州市普通住宅小区物业服务费指导收费标准。县、区人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责本行政区域内物业服务的监督管理工作。

     物业主管部门按照小区物业服务水平确定该小区服务等级，发改价格部门根据服务等级相应核定收费标准。

    各级物业主管部门应当加强对物业服务企业的考核并建立第三方评价机制，对物业服务企业的服务不能达到相应等级的要重新定级；各级价格主管部门应依据考核评价结果和服务等级制定收费标准。

 

    三是定价机制。普通住宅小区前期物业公共服务费实行政府指导价，机动车停放费。装饰装修垃圾清运费特约服务收费，属市场调节价。物业服务收费可以采取包干制和酬金制。

　　四是计费办法。1、明确物业公共服务费实行分等级定价。2、明确物业公共服务费按照产权建筑面积计收。3、明确物业公共服务费自交付之日起按约定交纳。4、明确改变用途用于经营的物业公共服务费计费标准。

（二）明确了四个基本概念。

一是物业服务收费的概念：《细则》所称物业服务收费主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有和承担的物业服务计费方式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

二是前期物业服务阶段的概念：是指业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业的。前期物业公共服务费是指依法实行前期物业管理的新建物业，建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，约定服务等级，并对照相应服务等级的指导收费标准确定具体的物业服务收费标准，报物业行政主管部门、价格主管部门备案后实施。前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件，经业主签字确认。 

 物业服务企业因政策性因素或服务项目和内容等变化，导致服务成本发生较大变动时，如需调整前期物业服务收费标准，物业服务企业应在服务区域内的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，由物业服务企业与业主协商重新约定具体收费标准。

三是物业公共服务费的概念。物业公共服务费，是指对房屋及配套设施设备和相关场地提供日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务所收取的费用。该概念侧重针对全体业主的一般性公共服务。

四是机动车停放费的概念：包括车位服务费和场地使用费。

（三）完善了四个关键环节的管理。

一是完善了物业服务收费标准动态管理。前期物业公共服务费标准：依据本市物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动、法定税费和合理利润等情况制定，实行动态管理。

二是完善了物业管理区域停车收费管理。 物业服务区域内车辆停放收费标准，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和场地使用费。其中专有车位（库），应交纳车位服务费；物业管理区域内，车位租用使用人应当交纳车位场地使用费。利用业主公共部位、场地用于停放车辆的，应当经业主大会同意，经营收益单独列账，财务账目定期审计和公示，收益归全体业主共有，按照业主大会或者其授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。依法配建的人防工程经人防部门同意，平时作为停车位使用的，应当向全体业主开放，不得将停车位出售或附赠。人防工程平时用作停车位收取的停车费、租金，应当保障该人防工程的正常维护管理和停车管理的必要支出。

新建住宅小区的停车收费标准应在前期物业服务合同中约定；非新建小区及未成立业主大会的普通住宅小区停车收费继续按前期物业服务合同有关约定执行，合同到期的，如需调整停车收费标准，需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。

车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用及法定税费等。

三是完善了建筑垃圾清运等其他服务收费管理。业主或物业使用人对其物业进行装饰装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定的地点堆放，并缴纳装饰装修垃圾清运费。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。装修垃圾清运费标准为市场调节价，由物业公司根据成本和市场情况与业主协商约定。

四是完善了共用部位和设施设备的经营使用及收益管理。

（四）建立了四项事中事后监管措施。

一是建立了备案制度。建设单位应当与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，约定服务等级，并对照相应服务等级的指导收费标准确定具体的前期物业公共服务费标准，报物业行政主管部门、价格主管部门备案后实施。

二是建立了物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制。市价格主管部门会同市物业主管部门，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

三是建立了物业服务收费考核评价机制。各级物业主管部门应当加强对物业服务企业的考核并建立第三方评价机制，对物业服务企业的服务不能达到相应等级的要重新定级；各级价格主管部门应依据考核评价结果和服务等级制定收费标准。

四是建立价格监管机制。各县区价格主管部门要会同物业主管部门，加强对物业服务企业的指导，引导和规范物业服务企业合理定价。适时采取约谈、告诫、公布经营成本等方式，督促物业服务企业规范价格行为，合理定价。要加强对物业服务企业收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的的监督管理。对物业服务企业违反价格法律、法规和规定，将依法严肃查处。

（五）明确了双方四项责任义务

物业企业责任义务

　　一是物业服务企业在收费前，应当向价格行政主管部门申领《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当按照国家和省有关规定将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、举报电话等在经营场所或服务地点醒目位置公布。

二是物业服务企业每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。

　　实行酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年（或财务年度）向业主、物业使用人公布物业服务费用收支情况，接受监督。

　　 未移交给供水部门的二次供水，其增压水泵运行所需运行费用按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。物业服务企业定期向业主公示，接受监督。

　　三是物业服务企业须严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

四是物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现代信息技术开展物业服务。

业主的责任义务：

一是物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时交纳物业服务费。

二是业主如不按照物业服务合同约定交纳物业服务费用，业主委员会、物业服务企业可督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。

三是业主参与服务过程，切实降低成本，提高服务质量。

　  四是物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。