【上级政策解读】《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》解读

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》主要是针对首付比例和二套房贷利率的优化调整，印证了我们在8月对LPR报价的有关评论中提到的观点，即“8月5年期以上LPR报价按兵不动，很可能意味着后期‘调整优化房地产信贷政策’会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等”。

《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》明确，“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。”“首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点”。此次政策调整内容触及购房者关注的两大核心问题：一是购房门槛。首套房和二套房的最低首付比例双双下调，且已几乎下调至历史最低水平，凸显了政策对于刚需和改善型住房的支持力度。并且，该政策为全国范围统一执行，取消了限购城市和非限购城市之间的差异化管理；二是购房成本。政策调整前二套房的贷款利率为5年期以上LPR加60个基点，政策调整后为LPR加20个基点，这意味着本轮二套房贷利率下限下调幅度最高可达40个基点。我们认为，本轮政策调整力度很大，在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性住房需求的支持力度。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》与《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》同步出台。我们认为，降低存量首套住房贷款利率为新房贷款利率下调打开了政策空间，对于稳定楼市预期同样具有重要意义。

《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。”首套房贷是整体存量房贷的主要部分，约占90%左右，因此对首套住房贷款利率的调整对于存量房贷的影响举足轻重。根据通知规定，我们估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。对于银行在利息方面的损失，将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。

就存量住房贷款利率下调的影响而言，一方面可以节约购房者的利息支出，有利于扩大消费和投资；另一方面为新房贷款利率调降提供空间。存量房贷利率大幅高于新房贷款利率会引发大规模的“提前还贷潮”，因此存量房贷利率高悬在一定程度上直接制约了新发放房贷利率的下调空间。本次存量房贷利率的调降有效避免了集中提前还贷，弱化了存量房贷高悬与新房贷款利率下调之间的矛盾。