关于印发《宿州市进一步深化城镇住房制度
改革加快住房建设的实施方案》的通知

宿政〔2000〕18号

 

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

《宿州市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》，业经省政府批准，现印发给你们，请遵照执行。

 

 

 

宿州市人民政府

二〇〇〇年三月二十一日

 

宿州市进一步深化城镇住房制度

改革加快住房建设的实施方案

 

为了进一步深化我市的城镇住房制度改革，加快住房建设，根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）和《安徽省深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》（皖政〔1998〕32号）精神，结合我市实际制定本实施方案。

一、指导思想、目标和基本原则

（一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制要求和我市市情的城镇住房新制度；加快经济适用住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

（二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

（三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家、省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度，老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

（四）1998年12月31日全市停止住房实物分配，停止住房实物分配后，单位不得再按照老办法建房或购房，以低价出售或以低租金出租公有住房，新建经济适用住房只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

1998年12月31日之前开工建设，并于1999年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）规定向职工出售、也可按照本方案的规定由职工购买。

（五）停止住房实物分配后，房价收入比（指本市一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的，可以对无房户和住房面积未达到标准的职工实行住房补贴。

（六）职工的住房补贴发放标准，根据本市经济适用住房平均价格、职工工资、出售公房价格和住房面积标准等因素计算确定，职工住房补贴额计算公式为：

职工住房补贴额=〔（每平方米经济适用住房平均价格÷2-职工年平均工资×4÷60平方米）+出售公有住房价格×6‰×职工建立住房公积金以前的工龄〕×住房面积标准。

经济适用住房平均价格，每年测算一次；职工年平均工资以市统计部门公布的上一年职工年平均工资为准；出售公有住房价格按省批准的价格执行；住房面积标准按照省委办公厅、省政府办公厅〔1997〕13号，〔1998〕35号文件规定的住房标准执行。

（七）发放补贴的范围：市、区党政机关，企事业单位、驻宿单位的无房职工和住房面积未达到规定标准的职工（包括离、退休人员）。无房职工是指本人及配偶未享受过房改优惠政策购买公有住房、解困房和参加单位内部集资建房的职工。

（八）住房补贴的发放方式：1998年年底前参加工作的职工，实行一次性补贴；1999年1月1日以后参加工作的职工实行按月发放补贴。住房补贴办法另行规定。

三、贯彻《住房公积金管理条例》，完善住房公积金制度

（九）全面贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》，使住房公积金管理逐步实现法制化、制度化。继续按照“住房委员会（房改领导小组）决策，住房资金管理中心运作，银行专户存储，财政监督”的原则，加强住房资金管理和制度建设。

（十）各单位应到住房资金管理中心办理住房公积金缴存登记。经住房资金管理中心审核后，到受托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。住房资金管理中心应当建立职工住房公积金明细帐，记载职工个人住房公积金缴存、提取等情况。

（十一）职工住房公积金的月缴存额和单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额，均为职工本人上年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。职工个人和单位住房公积金缴存比例不得低于职工上年度月平均工资的5%，并随着经济发展逐年调整，直至10%（合计为20%）。

（十二）单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得预期缴存和少缴。对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或工会讨论通过，并经住房资金管理中心审核，报住房委员会（房改领导小组）批准后，可以降低缴存比例或者缓交。单位不办理住房公积金缴存登记或者不为职工办理住房公积金设立手续，由住房资金管理中心责令限期办理，逾期不办理的，处1万元以上5万元以下罚款。有条件缴存公积金的单位，逾期不交或者少缴住房公积金，由住房资金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的，可以申请人民法院强制执行。

（十三）职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金帐户的存储余额：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）离休、退休的；（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（4）户口迁出所在市、县或者出境定居的；（5）偿还购房贷款本息的；（6）房租超出家庭工作收入规定比例的。

（十四）缴存住房公积金的职工购买自住住房，可以向住房资金管理中心申请住房公积金贷款。个人住房公积金贷款管理办法另行规定。

四、建立新的住房供应体系，大力发展经济适用住房

（十五）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。

中低收入家庭是指年收入在2万元及其以下的家庭；高收入家庭是指年收入在2万元以上的家庭；最低收入家庭是指年收入在0.37万元及其以下的家庭，职工收入线每年划定后向社会公布。

（十六）各单位要采取措施以满足最低收入家庭最低居住需求为原则，通过腾退旧公有住房或由政府和单位出资兴建住房为最低收入家庭提供廉租住房，廉租住房租金实行政府定价，其租金标准按当年公有住房租金标准的30%执行。廉租住房实施办法另行制定。

（十七）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决本市住房困难居民的住房问题。经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成，开发利润控制在3%以下。

（十八）对经济适用房建设要实行扶持政策。认真执行省政府皖政〔1996〕24号、〔1997〕25号、〔1998〕49号等文件给予经济适用房建设的各项优惠政策。各部门一律不得在省人民政府规定的收费项目和标准之外另行增加收费项目或提高收费标准。省人民政府规定的收费项目在市政府的权限范围内，实行最大限度减免。

（十九）经济适用住房的涉及要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活需求，质量要符合国家住房建设标准。

（二十）经济适用住房的开发建设应实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。严禁非法转让开发项目和开发经营权，严格禁止工程环节的不合理转包，加强对开发建设单位的成本管理监控。

（二十一）大力建设住宅小区，严格控制零星住房建设。从现在起，任何单位和个人不得再新征土地零星建设住房，要统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，经房改、计划、建委、土地等部门审批后，允许困难企业利用存量土地，组织职工全额集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。

（二十二）完善住宅小区竣工验收制度，推行住房质量保证书制度和住房使用说明书、住房与设备及部件的质量赔偿制度以及质量保险制度，提高住房工程质量。

（二十三）建立购买经济适用住房、承租廉租住房申请审批制度，凡购买经济适用住房、租住廉租住房的职工，需由职工所在单位申请，并填报《购买经济适用住房资格审查表》或《租住廉租住房资格审查表》，经市房改办公室审查批准后，方可购买经济适用住房或租住廉租住房，具体办法另行制定。

五、继续推进现有公有住房改革

（二十四）继续推进租金改革。加快公有住房租金向成本价租金过渡的步伐。公有住房租金标准，继续执行行署发〔1994〕39号文件规定，2000年为使用面积每平方米3元。不按规定提租的单位不准发住房补贴。租金提高后，对缴交租金确有困难的离退休职工、下岗职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，可给予适当减、免，具体减、免办法另行制定。

（二十五）按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）和皖房组字〔1999〕40号《关于当前城镇住房制度改革有关问题的通知》，继续推进现有公有住房出售，规范售房行为。清理和取消限制现住房户购房的种种不合理规定，除县以上人民政府规定不宜出售的以外，均应向有购房意愿的现住户出售。做好每年公有住房出售价格测算报批工作，规范出售价格。今后公有住房出售一律实行成本价，并逐步与经济适用住房房价相衔接。

在出售公房时，要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。校园内不可分割及封闭管理的住房不能出售，教师公寓等周转用房不得出售，具体办法按教育部、建设部有关规定执行。其他不宜出售的公有住房，按《安徽省城镇公有住房出售管理办法》（皖政〔1995〕9号）有关规定执行。

（二十六）在本方案实施前单位出售的公有住房属部分产权。职工可向原单位申请，将部分产权过渡为全部产权。补交款额按过渡时的成本价和相关折扣计算出房价，然后再乘以单位占有的产权比例。

六、培育和规范住房交易市场

（二十七）根据《安徽省职工所购公有住房上市教育暂行办法》规定，开放搞活往房交易二级市场，对已购公有住房上市交易，实行准入制度。凡上市交易的房改房，需向市房改办申请，填写《房改房上市交易申请表》，经审核同意后，方可上市交易。防止少数人以权谋房，并利用住房交易市场使其合法化。
    （二十八）房改办要组织力量，对全市公房出售情况进行一次全面认真普查，建立健全个人住房档案，及时掌握职工个人住房变化情现。监察、房改、房管部门要向社会公布违规违纪购房、售房举报电话，设立举报箱，建立健全广泛的群众监督制约机制，对违规违纪行为从严处理。
    七、发展住房金融
    （二十九）扩大个人住房抵押贷款的发放范围。我市所有商业银行，均可发放个人住房抵押贷款，取消对个人住房抵押贷款的规模限制，适当放宽个人住房抵押贷款的贷款期限。
    （三十）调整住房公积金贷款方向，主要用于职工个人购买、建造、大修理自住住房贷款。
    （三十一）对经济适用住房开发建设贷款，实行指导性计划管理，商业银行在资产负债比例管理要求内，优先发放经济适用住房开发建设贷款。
    （三十二）发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务。市住房资金管理中心和商业银行要简化手续，提高服务效率。
    （三十三）鼓励商业银行加大信贷投资，对落实国家指导性计划和发放个人住房贷款执行好的银行，市房改办可在住房资金存款方面给予倾斜。
    （三十四）完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
    八、加强住房物业管理

（三十五）加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。
    （三十六）加强住房售后的维修管理，建立住房公用部位、设备和小区公共设施专项维修基金，并健全业主对专项维修基金管理和使用的监督制度。
    （三十七）物业管理企业要加强内部建设，努力提高服务质量，向用户提供优质限务，不得只收费不服务或多收费少服务，切实减轻住户负担，积极引入竞争机制，实行公开招标制度，优胜劣汰，把物业管理推向市场，促进管理水平的提高。
    九、加强领导，严肃纪律，保证住房制度改革的顺利实施
    （三十八）各级、各部门、各企事业单位的领导要把进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设工作列入重要议事日程，加强领导，精心组织，抓好落实。
    （三十九）加强住房制度改革的與论引导，做好宣传工作，积极引导居民树立住房新观念，支持和参予住房制度改革，保证我市住房制度改革的顺利实施。
    （四十）严肃房改纪律，加强监督检查。对违反本方案规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超规定面积标准出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利等行为，市监察部门要严肃查处。
    （四十一）本方案由市房改办公室负责解释。
    （四十二）本方案自批准之日起施行，1999年1月1日起计发住房补贴，凡与本方案不一致的原有政策规定，一律以本方案为准。